Come ho comprato casa a Londra (3)

La scelta della casa passa ovviamente dalla visita alla proprieta'. Una volta individuato una serie di case che mi piacciono, basandomi su tutti i criteri identificati in precedenza (prezzo, zona, metratura, e perche' no, foto della casa), prendo appuntamento con gli agenti immobiliari per organizzare le visite.

Solitamente la visita della proprieta' viene effettuata tramite l'agente incaricato dal venditore. Ci sono parecchie agenzie di vendita a Londra: le piu' famose sono Foxton e Faron Sutaria. Altre agenzie piu' piccole sono altrettanto rispettabili, ma si focalizzano solo su alcune aree o su un certo segmento di prezzi. Queste agenzie hanno anche un motore di ricerca di case nei loro siti, ma ovviamente i risultati sono limitati agli appartamenti in gestione dall'agenzia.

Gli agenti immobiliari sono ovviamente li' per vendere la casa al prezzo piu' alto possibile. Sono pagati su commissione dal venditore, quindi maggiore il prezzo di vendita, maggiore il loro bonus. Tenetelo sempre a mente quando vi decantano le lodi di qualsiasi topaia che visitate.

Prima di andare a vedere una casa, faccio una lista di domande da chiedere al venditore:

• Ragione per cui il venditore sta vendendo la proprieta'
• Problemi con i vicini o nel vicinato
• Prezzo medio di luce / gas
• Data dell'installazione del boiler
• Accesso al giardino
• Riparazioni / alterazioni alla pianta della casa
• Ultimi lavori alla facciata
• Ultimi lavori al tetto
• Prezzo della council tax
• Durata del leasehold

Porto sempre dietro una macchina fotografica, ed cerco di fare piu' foto possibili alla casa. Durante la visita, mi soffermo sempre su alcuni particolari:

• Macchie di umido sul soffitto o sulle pareti
• Stato del pavimento o del carpet
• Stato della scatola dei fusibili
• Perdite intorno ai termosifoni

Una volta vista una proprieta', torno a casa e metto a posto tutti i dati raccolti in uno spread sheet creato per l'occasione. Ho adottato un sistema di voti per fare i confronti tra le proprieta' visitate: per ogni riga scrivo un criterio, e per ogni colonna una casa. Ad ogni cella fornisco un voto, da 1 a 10, e poi sommo tutti i valori per ottenere il risultato. Questo mi da un'idea veloce di quale proprieta' scartare senza pensarci due volte.

Mi do anche un tempo massimo per la ricerca della casa. Non posso stare tutta la vita a cercare la casa perfetta, e sono certo che ci sara' sempre una casa migliore di quella che andro' a comprare. Pazienza, io sono per le cose funzionali ora e non perfette domani. Trovero' la casa entro fine Luglio, due mesi dopo l'inzio della ricerca. Questo discorso ovviamente si puo' applicare solo a Londra, dove il mercato immobiliare e' paragonabile ad un formicaio in fuoco. Dovessi cercare casa a Darlington, probabilmente mi darei altre tempistiche.

Una volta identificato le 3 case che piu' si avvicinano al mio ideale di casa perfetta, torno a rivedere le proprieta'. Idealmente, avrei voluto avere la seconda visita in un altro periodo del giorno e della settimana rispetto alla prima visita, ma purtroppo, avendo solo il Sabato disponibile, le mie visite cadevano sempre di Sabato alle 10am.

Alla fine ho deciso. Punto su Flat 4 al 32 Hillmarton Road.

Come ho comprato casa a Londra (2)

Questo post e' gentilmente sponsorizzato da Cristian e Raffaella. Senza di loro, ero quasi convinto di buttare via tutto il blog. Grazie!

3. Scegliere la casa.

Dopo avere messo a posto le finanze e scelta una o piu' zone dove cercare casa, inizio una delle fasi piu' divertenti dell'acquisto della casa: la scelta della casa.

Io purtroppo non ho ganci a Channel 4 e non sono riuscito a mettermi in contatto con Kristie o Phil per la trasmissione Location Location Location, quindi ho dovuto cercare la casa per conto mio. Scartati gli annunci sui giornali, mi sono subito lanciato su Rightmove e Zoopla, i due motori di ricerca di case piu' famosi del regno. Se devo comprare una casa, la trovero' li.

Tra i due motori di ricerca, preferisco Rightmove. Infatti, Rightmove ha una funzione che permette di disegnare su una Google Maps l'area di ricerca. Questa funzione e' parecchio comoda quando si vogliono includere o escludere aree specifiche di ricerca, tipo quartieri indesiderati o zone industriali. Rightmove ha anche una app per iPhone, che permette di cercare delle case vicino alla zona dove si e' in un preciso momento. Comodo in particolare quando si passeggia per qualche quartiere e si vuole vedere una media dei prezzi delle case.

Entrambi i motori di ricerca hanno dei filtri per prezzo dell'offerta. Dal momento che il prezzo della casa effettivo e' generalmente dal 5% al 10% inferiore del prezzo d'offerta, io cerco sempre case dai £250k ai £320k. Altri filtri interessanti sono il numero di camere (da letto) e il fatto che la casa sia un freehold o un leasehold, che sia una casa privata o una council house.

Ok, ho messo un po' di carne al fuoco: inziamo con la definizione di leasehold e freehold.

Leasehold: un sistema di possesso di una proprieta' (per un certo termine) ma non del terreno su cui e' edificata. Il possesso della proprieta' e' soggetto al pagamento dell'affitto del terreno su cui e' edificata. Quando il termine del possesso scade, la proprieta' torna al possessore del terreno.

Freehold: un sistema di possesso della proprieta' e del terreno, senza limiti di scadenza.

Stando alla definizione, chi e' quel pirla che andrebbe a fare leasehold, quando puoi avere un freehold? Dipende parecchio dalla disponibilita': per esempio a Londra e' raro avere i freehold, specialmente sugli appartamenti. Bisogna poi stare attenti a chi-paga-cosa: il leaseholder non deve pagare il mantenimento degli esterni della proprieta' (tetto, facciata, giardino..) - queste spese vanno tutte al possessore del terreno; d'altra parte il freeholder, dato che possiede il terreno, e' soggetto a tutte le spese della casa.

Il termine del lease e' variabile, in genere e' sui 99 anni. Alla fine del termine, la casa torna al proprietario del terreno, a meno di non accordarsi in anticipo per un'estensione del lease. Attenzione che l'accordo, pur essendo abbastanza comune, non e' assolutamente garantito. Le case perdono di valore quando sono vicine al termine del leasing, e da quanto ho sentito, le banche raramente concedono mutui a leasing sotto i 75 anni. Per chi si muove un po' nel mercato azionario, i prezzi delle case sotto leasing si muovono parecchio come i futures. Quindi quando su Rightmove trovate una casa a Mayfair di 80mq a £200k, guardate bene che il leasehold non scada dopodomani!

C'e' poi un'altra forma di freehold chiamata share of freehold. Quando una casa e' divisa in pochi appartamenti, ed i condomini si riescono ad accordare per comprare il terreno su cui la casa e' eretta, il terreno viene diviso in shares tra tutti i condomini. Ogni condomino possiede quindi una percentuale del terreno. Attenzione di nuovo! Dal momento che ognuno possiede una quota del terreno, i lavori condominiali sono divisi tra tutti i condomini, previo accordo. Se voi siete felici possessori di un appartamento all'ultimo piano e vi si buca il tetto, dovete cercare al piu' presto un accordo con tutti gli altri condomini, i quali possono non essere cosi' tanto interessati all'acqua in casa come lo siete voi.

Io non ho mai avuto preferenze tra le tre formule, anche se l'idea di possedere il terreno su cui compro casa mi e' sempre piaciuta.

Passiamo velocemente alla definizione tra proprieta' privata e council house.

Properieta' privata: una proprieta' edificata da un cittadino o da una societa' privata.

Council house: una proprieta' del comune.

Qui la differenza e' abbastanza veloce da capire, e la si vede a vista d'occhio appena vi trovate di fronte una council house. Le council house sono case costruite dal comune intorno agli anni '60 e '70. Sono case bruttine, ricordano i palazzi sovietici costruiti in era comunista. Originariamente, il comune dava gli appartamenti delle council house alle persone meno abbienti. Ultimamente, i comuni hanno venduto parecchi appartamenti a cittadini privati per battere cassa. I prezzi delle council house sono generalmente piu' bassi rispetto alle case normali.

A Londra, le council house sono state costruite un po' ovunque, da Chelsea ad Hackney. Questo da un lato e' lodevole - non ci sono quartieri ghetto, dall'alto pero' annoia i ricchi proprietari di Knightsbridge che possono trovarsi con un loft da £10M costruito a fianco ad una council house.

Ho sempre trovato rischioso comprare casa in una council house. Il prezzo delle council house e' decisamente piu' basso, ma il mantenimento della casa e' dato ai condomini sotto forma di share of freehold. I condomini piazzati dal comune ovviamente non pagano, ed essendo il maggioranza, il comune ha l'ultima parola sulla ditta dei lavori. Questo vuol dire che tu, condomino privato in una council house, devi sottostare ai pagamenti che dice il comune senza batter ciglio.

E poi, ste council house sono veramente brutte e piene di brutta gente. La mia casa sara' una casa privata.

Continua...

Anche a Londra ci sono le diatribe condominiali

Una cosa a cui non avevo mai pensato durante l'acquisto della casa erano le diatribe condominiali.

Negli ultimi anni ho vissuto sempre in case - tranne una breve parentesi di 6 mesi a Nottingham in un flat. Per definizione, la casa non e' un condominio, quindi non c'e' nessun territorio da spartire con un estraneo. Ok, hai sempre dei vicini di casa, ma ognuno si preoccupa della propria spazzatura, del proprio giardino, del proprio orticello.

Il mio nuovo flat e' in una casa vittoriana convertita in diversi appartamenti, 6 in tutto. Stando al primo piano, ho vicini di casa sotto, a fianco e sopra. Brava gente, intendiamoci: la coppia di sotto sono due ragazzi, sopra due signori, a fianco un italiano.

Ieri mi e' arrivata una e-mail dalla signora sopra. La lettera, indirizzata a tutti i condomini, mi dava il benvenuto nella mailing list dei proprietari di casa del 32 Hillmarton Road. Ho pensato: "cazzo, questo e' l'inizio della fine. Se questi si sono organizzati con una mailing list, qui siamo alla diatriba condominiale 2.0 - un modo per rompere il cazzo ai vicini di casa pure via internet". E infatti...

La e-mail, oltre a darmi il benvenuto, poneva 5 problemi che alla signora stavano particolarmente a cuore: il tizio del piano terra dovrebbe gentilmente mettere le scarpe dentro casa e non lasciarle fuori dalla porta, il tappeto della scala sarebbe da pulire e dobbiam fare la colletta, qualcuno ha lasciato del polistirolo in giardino vicino ai cassonett.. ops. Ieri sera in fretta e furia sono andato a raccattare il polistirolo, e l'ho messo dentro i bidoni della spazzatura. Che palle.

Come ho comprato casa a Londra (1)

Basta con sta scaramanzia, iniziamo un a condividere alcune novita'!

Oggi parlero' di come ho comprato la mia prima casa a Londra, in un mix di consigli e informazioni utili per aiutare quelli che, come me, non hanno alcuna esperienza nel mercato immobiliare.

Partiamo da alcuni prerequisiti fondamentali per comprare una casa a Londra, a meno di non avere un pacco di soldi e delegare l'acquisto a terzi:

1. Parlare Inglese.
2. Essere residente in UK da qualche anno.
3. Avere una storia del credito (credit history) di qualche anno in UK, possibilmente pulita. Con il termine pulita, intendo avere pagato regolarmente le proprie carte di credito, non essere andato troppo in rosso con la propria banca, non avere dichiarato bancarotta etc.
4. Vivere a Londra.
5. Avere un po' di soldi da parte.

Se credete di non avere i requisiti che ho elencato qui sopra, questo post potrebbe non esservi utile. Non  che non possiate comunque comprare una casa a Londra, ma e' meglio se cercate consigli e informazioni da qualcuno nella vostra situazione.

1. Mettere a posto le finanze - soldi, soldi e ancora soldi.

La prima cosa che ho fatto e' capire quanti soldi potevo spendere nell'acquisto di una casa. Questo passaggio e' fondamentale per evitare di spendere giornate cercando case che non ci si puo' permettere. Il punto per me e e' capire qual'e' il limite massimo di mutuo che posso ripagare ogni mese senza scottarmi troppo. La mio obiettivo e' spendere al massimo 1/3 del mio stipendio per il mutuo.

Londra e' una citta' cara. Il prezzo medio della casa a Londra e' £388,000 (Apr 2012) a fronte di un stipendio medio lordo di £27,000/y (2007): un rapporto 14:1! Per vedere quanti soldi potete chiedere alla banca, vi consiglio di andare sul sito della HSBC. Questo sito vi da un'idea indicativa di quanti soldi potete chiedere in prestito alla banca, a fronte di un deposito iniziale che dovete mettere di tasca vostra. Parlero' piu' avanti dei dettagli del mutuo, per ora basta avere un'idea di quanti soldi puoi prendere dalla banca.

Il prezzo dell'acquisto della casa comporta, oltre alla casa stessa, il pagamento di vari balzelli ed avvocati. La tassa sull'acquisto della casa (stamp duty) e' sicuramente quella che incide maggiormente sulle spese extra. Questa tassa varia dall'1% per immobili acquistati per max £250k a 3% per spese fino a £500k.

Nel mio caso, parto da un deposito iniziale di £140,000, una parte arrivati da risparmi e investimenti, una parte gentilmente dati da genitori e parenti. Il deposito e' molto grande, lo so bene: un po' che mi sono sbattuto nei primi 5 anni di lavoro, un po' che i miei sono stati molto generosi! Non c'e' problema anche per depositi piu' piccoli, direi fino a £50,000.

Dopo vari aggiustamenti di cifre sul sito della HSBC, trovo che un immobile di £300,000 puo' essere finanziato dalla banca al 60% ed al 40% dal sottoscritto. Un mutuo di 180k e' sull'ordine delle £900 al mese ai tassi correnti, circa 1/3 del mio stipendio netto. Mi sono sempre posto come obiettivo di non spendere mai piu' di 1/3 del mio stipendio per la casa (mutuo o affitto che sia), quindi questo e' il massimo che posso chiedere ad una banca.

Il deposito rimanente andra' in stamp duty (£9,000) e in avvocati (non piu' di £1,500). Quello che rimane torna ad essere investito, ma ne riparleremo piu' avanti.

Questo esercizio mi ha aiutato solamente a capire qual'e' il mio budget. Posso permettermi case che costano non oltre le £300,000.

2. Scegliere la zona

Londra, oltre ad essere cara, e' grossa. L'area metropolitana include piu' di 13M di abitanti, tutti ammassati all'interno della M25, 120 miglia di tangenziale che circonda la capitale [cit. Guzzanti]. Il primo problema che mi sono posto e' trovare la zona dove cercare casa. Bisogna mettere piu' criteri di ricerca possibili, perche' il mercato immobiliare e' abbondante, e velocemente si rischia di perdere giornate intere a guardare su internet possibili acquisti. Di seguito ho elencato i miei paletti.

Ho deciso che voglio vivere a Londra, e non fare il pendolare. Anche se le case fuori Londra sono meno care, odio dover prendere il treno al mattino per arrivare in centro citta'. La casa costera' quindi un po' di piu', ma sara' a Londra, il piu' vicino al centro possibile.

Lavoro in centro, nella City, a due passi da Liverpool Street. La City e', con Canary Wharf, il posto dove si concentrano la maggior parte degli uffici a Londra. In futuro, cambiando lavoro e decidendo di rimanere a Londra, c'e' una grande probabilita' che trovero' lavoro ancora nella City. Non voglio spendere piu' di mezz'ora per il tragitto casa-lavoro, quindi la mia casa sara' a 1/2 ora da Liverpool Street.

Come ogni citta' su questo pianeta, ci sono aree piu' o meno belle, aree meglio o peggio servite dai mezzi pubblici, aree piu' o meno verdi. Ogni area di Londra e' un po' una cittadina a se, con la sua via centrale (high street) e il suo quartiere residenziale intorno. La metropolitana (tube) collega diversi quartieri in maniera tutt'altro che eccellente. In 3 mesi che sono qua, l'unica cosa che ho notato e' un servizio inefficiente, sovrappopolato e carissimo. Nonostante tutto, la metro e' l'unico strumento che collega velocemente quartieri distanti miglia e miglia tra loro. La mia casa avra' una stazione della metro ad al massimo 5 minuti a piedi.

La metropolitana, oltre ad essere scadente, e' lenta e cara. Un abbonamento annuale per zona 1 e 2 costa £1,200 circa. Piu' si va fuori zona, piu' il prezzo aumenta e il viaggio diventa lungo. La mia casa quindi sara' in zona 1 o 2.

Come ho detto precedentemente, ci sono zone belle e zone brutte. La cosa migliore e' farsi un giorno in ogni zona, per capire un po' l'atmosfera: prendersi una birra in un certo pub, parlare col kebabbaro locale etc. Il problema e' che le zone sono tante, e non si puo' guardarle tutte. Una guida alle zone di Londra da prendere molto molto con le pinze la si puo' trovare su questo sito. Ripeto, e' da prendere molto con le pinze, ma da un'idea della differenza che c'e' tra Sloane Square a Hackney.

I parchi. Una casa vicino al parco o al fiume? Io vado a correre spesso durante la settimana, e' comodo avere una casa vicino al parco. Ma non e' una priorita', posso sempre prendere la metro ed arrivare ad un parco in un amen.

Continua...

Non mi torna

C'e' qualcosa che non mi torna dei prezzi delle case di Londra. 

Mi appresto a comprare la mia prima casa, e la scelta e' caduta sulla seguente:
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-23290965.html?premiumA=true 

Ora, la casa mi pare carina, la zona e' N7, che non e' il massimo, ma intorno a quella casa c'e' tutta una conservation area che tiene il quartiere abbastanza verde e ben messo (nonche' tiene i prezzi alti e la brutta gente fuori portata). E' vicina alla metro, c'e' un ampio giardino e mi vendono anche una fetta di terreno, insomma mi sembra abbastanza ok.

Adesso inizia il balletto di offerte, rilanci e conferme, forse la parte piu' divertente di tutto il processo dell'acquisto della casa.

Per curiosita', mi son detto: ma con £300k, che cacchio posso comprarmi in un'altra citta' molto cara, tipo New York? Pensavo che a Manhattan non potessi comprarmi neanche una fogna, invece:
http://realestate.nytimes.com/sales/detail/44-2251427/475-Park-Avenue-NEW-YORK-NY-10022

Casa al 475 di Park Avenue. Cioe' cazzo, Park Avenue, come se comprassi una casa qua a Mayfair. E non ti vendono proprio un buco di casa, ti vendono 800sq/ft, circa 80mq2.

Il nuovo appartamento

Queste prime settimane a Nottingham sono state abbastanza dense, e non ho avuto un minuto per aggiornare il blog.

A parte sistemare la casa, ho trovato abbastanza lungo e noioso dover contattare banche, assicurazioni, uffici pubblici per comunicare il mio spostamento da casa. Posso dire ora che il sito www.iammoving.com e' assolutamente inutile, dato che piu' della meta' degli uffici contattati per il cambiamento dell'indirizzo hanno voluto che fossi io a telefonare personalmente, per evitare frodi. Devo quindi rimangiarmi cio' che avevo scritto in un post del 2008.

Ma torniamo alla casa. Era gia' tutta arredata, cosa che ha facilitato parecchio l'insediamento: ho trovato di tutto, dal bollitore al tostapane, dalla scopa elettrica alla lampada da scrivania. Curiosamente, mancava un pela-patate.


Come si puo' notare, ci sono degli ampi finestroni che coprono sia il piano terra (salotto/cucina) sia il mezzanino (camera da letto). Questa configurazione mi era sembrata davvero carina la prima volta che avevo visto l'appartamento, ed ha avuto un impatto non secondario nella scelta della mia casa a Nottingham. Quello che non avevo valutato, purtrioppo, e' il calore che questi finestroni portano all'interno della casa, che va tanto bene d'inverno, ma d'estate e' un dramma. L'appartamento si affaccia a sud-est, quindi prende il sole fin dalle prime ore del mattino: il fatto poi che le finestre nel mezzanino sopra non si possano aprire, e che inevitabilmente il calore tende a salire al piano di sopra, fa si' che alla sera in questi giorni ci sono 27 gradi in camera da letto. Decisamente troppi per me.

Ora, si potrebbe discutere sul fatto che l'estate a Nottingham non e' l'estate a Torino, e che l'ondata di calore di questi giorni non duri troppo tempo: tutto vero, ma ora fa caldo! Meditavo l'acquisto di condizionatore d'aria portatile, poi ripensandoci mi sembrava veramente inopportuno un condizionatore in UK.

Il cubicolo dove vivo

Dopo un po' che vivo in una nuova stanza ho la sensazione di esserci nato. Era gia' successo ad Edinburgh, e pure qua a Darlo dopo un paio di mesi e' capitato lo stesso. Penso sia una cosa normale, e mi fa sentire parecchio a casa.

In occasione dell'acquisto del nuovo tv, metto su qualche foto della mia cameretta!

La mia casa avra'

La mia casa che non avro' mai avra' un appendi abiti nero all'ingresso e una radio sveglia Sony sul comodino della camera da letto. Ed anche la porta d'ingresso nera.

Oggi ho iniziato a comprare un pezzo della mia casa che non avro' mai: SONY ICFC218S Digital Alarm Clock, £12.99 da Argos. Eccola qua, orgogliosa, sul comodino. E' un modello con radio analogica, di quelle con la rotellina sul lato per selezionare la stazione radio, AM/FM. Un tocco antico in un oggetto moderno, in quanto e' persino in grado di sincronizzare l'ora automaticamente.

Mi ricorda quella che hanno i miei in camera da letto loro. E' un brutto segno.

Sono ancora vivo, e metto a posto casa!

Anche se non scrivo da un po', sono ancora vivo.

Non ho scritto piu' di tanto perche' in ste sere sono stato parecchio da Kay, per poi far precipitare le cose domenica, per problemi che non sto qua a spiegare. Pazienza, ne trovero' un'altra!

Ieri sera ho deciso che dovevo iniziare a stirare le camice, non potevo andare avanti a lavarle e vestirmi con maglioni per celare le stropicciature! Cosi' mi son ricordato dei consigli di mamma, e guardando la tv ho stirato tutte le magliette, le camice e i pantaloni appena lavati: sono proprio un'ometto di casa! Ho avuto qualche problema con il ferro da stiro, che perdeva acqua da davanti, ma alla fine ce l'ho fatta.

Ieri poi con Craig abbiamo anche dato una spolverata alla casa, che almeno un giorno alla settimana sia presentabile: son cosi' andato di aspirapolvere per tutto il tempo, almeno finche' non ha iniziato a fare un macello della miseria, causa sacchetto pieno.

Per quanto riguarda il cibo, non sono ancora riuscito a trovare un sistema per mangiare decentemente. La colazione la faccio a scuola, con caffe' gratis e biscottone di cioccolato che mi compro al Tesco. Il pranzo me lo preparo a casa: baguette, philadelphia light e prosciutto (sempre offerti al Tesco!), ed una mela. Il problema e' la sera, dove per ora vado di pasta o di schifezze che mi compro per strada, tipo McDonald, KFC, Pizza Hut o simili. Devo migliorare questa parte della serata, e anche il piu' in fretta possibile! Craig ho visto che si fa pasta e sugo per un esercito quando ha tempo, e poi mette tutto nei tupperware: mi sa che faro' anch'io lo stesso.